中古マンションを購入すると、「入居する前にトイレや蛇口を新しくしておきたい」と考える方は多いのではないでしょうか。ただ、引渡しを受けてすぐに工事を頼むと、あとから「先にやっておけばよかった」ということが出てきがちです。
この記事では、中古マンションを買ったあとに水まわりリフォームを進める順番を、①引渡し直後の点検、②不具合を売主に伝えるタイミング、③管理組合の手続き、④工事のまとめ方、の4つのステップで整理します。
ステップ1：引渡しを受けたら、まず水まわりを点検して記録する
最初にやりたいのは、工事の見積もりよりも先に、今の水まわりの状態を自分の目で確かめておくことです。空室の期間が長かった住戸では、使い始めてから不具合に気づくこともあります。家具や荷物が入る前のほうが、床や配管まわりも見やすくなります。
▶ トイレ
水を何回か流して、流れ方や水が止まるまでの様子を見ます。便器やタンクのまわり、床に濡れた跡やシミがないかも確認しましょう。水が止まらない症状の見方はトイレの水が止まらないときの記事で紹介しています。
▶ キッチン・洗面・浴室の蛇口
水とお湯の両方を出して、閉めたあとにポタポタ垂れていないか、蛇口の根元や下の収納の中が濡れていないかを見ます。
▶ 止水栓
トイレや洗面台の止水栓の場所を確認しておくと、万一の水漏れのときに慌てずに済みます。場所と閉め方は止水栓の場所と閉め方の記事をご覧ください。
気になる点を見つけたら、日付の分かる写真や動画で残しておくのがおすすめです。次のステップで売主や仲介会社に伝えるときの材料になります。
ステップ2：不具合は、リフォームの前に売主・仲介会社へ伝える
点検で不具合が見つかったら、工事をする前に、まず売主や仲介した不動産会社に連絡します。先にリフォームで直してしまうと、もとの状態を確かめられなくなり、話し合いの材料が残らないからです。ただし、水漏れが続いているときは待たずに止水栓を閉めて写真を残し、下の階への影響も考えて管理会社にも連絡してください。
民法では「知った時から1年以内に通知」が原則
民法第566条では、引き渡された物が種類や品質について契約の内容に適合しない場合、買主がその不適合を知った時から一年以内に売主へ通知しないと、修補などの請求（履行の追完の請求）や代金の減額の請求、損害賠償の請求、契約の解除ができなくなると定めています。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合は、この期間の制限はありません。法務省のパンフレットでも、買主は不適合を知ってから一年以内に売主へ通知する必要があると説明されています。
実際の期間や範囲は、売買契約書の特約で変わる
もっとも、この期間や範囲は契約で変えられます。東京都住宅政策本部の資料では、民法と異なる特約を定めた場合はそれに従うとしたうえで、責任を負わない特約や、対象範囲を限定する特約、期間を短くする特約を例に挙げています。売主・買主ともに個人（消費者）どうしの売買では、「付帯設備については契約不適合責任を負わない特約」も可能と説明されています。また、売主が宅建業者でない会社などの事業者で、買主が個人（消費者）の場合は、消費者契約法が適用されるとも説明されています。特約では期間を引渡しから数える形で決めていることもあるので、点検と連絡は早めに済ませましょう。
一方で、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合は、宅地建物取引業法第40条により、通知の期間を引渡しの日から二年以上とする特約を除いて、民法の規定より買主に不利な特約をしてはならず、これに反する特約は無効とされています。また、売主が不適合を知りながら告げなかった場合は、特約があっても責任を免れないとされています（民法第572条）。
どのルールが当てはまるかは、売主が個人か宅建業者（不動産会社）か、契約書にどんな特約があるかで変わります。仲介に不動産会社が入っていても、売主が宅建業者でない個人であれば宅地建物取引業法第40条は当てはまりません。引渡しを受けたら、売買契約書と付帯設備表を手元に置き、具体的な扱いは仲介会社（仲介がない場合は売主の不動産会社）に確認してください。判断が難しい場合は、弁護士など専門家への相談も検討しましょう。
ステップ3：管理規約で工事の手続きを確認する
マンションでは、室内の工事であっても、管理規約や使用細則で事前の届出や申請が求められていることがあります。提出の期限や、工事できる曜日・時間帯が決まっている場合もあるので、工事の日取りを決める前に管理会社へ確認しておきましょう。届出と承認の違いや、マンション特有の排水の確認点はマンションと戸建てのトイレリフォームの違いで詳しく解説しています。
タンクレストイレを検討している場合は、建物の給水方式によって水圧の条件が変わることにも注意が必要です。給水方式の違いは川崎市のトイレ交換と給水方式の記事で紹介しています。
ステップ4：工事は「便器を外すタイミング」に床と壁をまとめる
トイレの床や壁を新しくしたい場合は、トイレ交換と同じ日にまとめるのが効率的です。便器が付いたままでは、便器の下の床は張り替えられません。便器を外したタイミングなら、床のクッションフロアや壁紙（クロス）まで一度に仕上げられ、便器の下の床の傷みもこのときに確認できます。もし床の傷みや水漏れの跡が見つかったら、写真を残し、補修を進める前に売主や仲介会社へ伝えてください。
あとから床だけを張り替えようとすると、もう一度便器を外す手間がかかります。床の傷みの見分け方はトイレの床が沈む・きしむ原因の記事、床材と壁紙についてはトイレのクッションフロア張替え・トイレの壁紙張替えの記事もあわせてご覧ください。
トイレ交換の工事当日の流れはトイレ交換は何時間かかるかの記事でまとめています。蛇口の交換もあわせて入居前に済ませておくと、断水や作業の立ち会いによる生活への影響を抑えられます。
中古マンションの水まわりは水ららにご相談ください
水ららでは、神奈川県を中心に、東京都・埼玉県・千葉県でもトイレ交換を承っています。LIXILの「アメージュZフチレス」（普通便座の組み合わせ）は、工事費・商品代・処分費コミコミ86,000円〜（税込）です。
トイレ交換と同時なら、床のクッションフロア張替えは10,000円〜（税込・トイレと一緒にご注文の場合。品番指定の場合は15,000円税込）、壁のクロス張替えは35,000円〜で承ります。なお、建物が古い、排水が合わない、破損しているなどで部材が必要な場合は、追加費用がかかることがあります。マンションの管理規約で必要な届出や工事の日取りも、ご相談のときにお聞かせください。
